固定資産税の話

固定資産税滞納は待ったなし！滞納してはいけない

ymlojpjp — 2005-08-05T05:44:45+09:00

現在、地方自治体は財政が悪化しており今まではあまり強硬な手段を講じてこなかった滞納者へ一斉に対策に乗り出しています。

どうしてでしょうか？

危ない人たちも含めてなかなか応じない人へあらゆる手段を講じなかったのは日本の経済と政治に大きな問題がありました。

例えば政治的に外国人への聴取は現実的に問題が多くありました。

ご存知のように北朝鮮の拉致問題に始めリ、ようやくまともに取締りを強化しています。

今までは抗議などがあれば政治的な配慮から手控えていたというのがあります。

あと、財政が悪化して税収が思うように伸びなくなりました。

そのため、滞納した不良債権からなんとしてでも一円でも取ってこないと住民が納得しなくなりました。

年金や社会保険などもそれに該当します。

ますます、風当たりが厳しくなる中でヤフーオークションで公売を東京都が始めて一気に普及し始めました。

もともと、車などのようなものは差押さえをしても売るのが大変でした。

特に難しいのが因縁というか滞納者から税金を支払いを行わせるためのものであるということですから嫌な気がする人もいます。

しかし、それにこだわらない媒体がネットです。

例えば東京の物を福岡で落札できるというのはある意味地理的な意味で心理的負担が軽減される作用があるかもしれません。

では、問題の固定資産税ですが正直、滞納したら差押さえをされる可能性があります。

それは資産として一番遣りやすいからです。

登記に明記すればいいだけの話です。

問題は銀行への通知により、信用失墜になります。

だから、住宅ローンや不動産投資のための融資を受けている人は絶対に役所に説明をしていないとだめです。

それも包み隠さずです。

なんか、はぐらかすような曖昧なことを言えば役所側は誠意がないと判断し手しまう可能性があります。

最近の財政難で役所側もノルマはないもののドンドンと厳しくなっており、誰もが例外ではありません。

危機意識を持っていないと今後は滞納しというだけで多大な損失を社会的に追うことがより多くなる可能性があります。

税金は納付が義務とされていますが、同時に社会の指標となっていることもハッキリとしています。

不動産投資の利回りのウソ

ymlojpjp — 2005-08-05T05:30:29+09:00

私はたくさんの破産者や不動産投資で転落人生を歩む人を見てきました。

すごく温厚な顔だった方がアッという間に鬼のような繭が釣りあがったような顔になっていきます。

そこで考えるのが利回りという概念です。

よく、マンションを売る業者が頭金なしで、しかも家賃並みの返済ということを言います。

あれに付け加えないといけない言葉があります。

その代わり「あなたはこの返済期間３０年は同じ収入で同じマンションにずっと住む」という前提です。

そこでギリギリの設定で購入したら、不動産取得税はかかってくるし、固定資産税は結構高い、そのうえ管理費もかかってくるわけです。

ほとんど賃貸と一緒と言うのはウソです。

人生を犠牲にしている上にこの税金というものがドスンとかかってきます。

よく考えるといいでしょう。

利子も返済していかないといけないのです。

これと同じ不動産投資というのはあなたの収入が定期確実であることを前提としています。

例えば、どこかの怪しい団体や占有して支払いを拒否して人権を主張するような人間が入るとハッキリ言って地獄です。

収入がない、税金はかかってきます。

違いますか？？

これで泣いている人を数人見ています。

結局、安全な投資など株式にしろなんにしろないのです。

必ずリスクはあります。

それに不動産投資をして３０年やっている人で好調な時は２０年は羽振りが良かったそうです。

でも、残りの１０年はバブル崩壊で本業がままならない上に収入が激減して不動産は空家というのはよくある話です。

そうなると、あとは税金の納付と自分の借金の返済です。

もちろん、空家にしないテクニックはあるでしょう。

東京や大阪ならワンルームなら安ければそこそこ入居率はいいはずです。

しかし、地方に行けば今や自治体がお金を払って若者に転居してもらっている時代です。

移民や何かがない限り日本の不動産投資はリスクがあるということだけは認識して自己責任でやらないといけません。

バブルが崩壊して株式や不動産投資熱が高まっていますが、それは人間はいつも過去のおぞましい実態を忘れるのです。

今後１０年は大丈夫かもしれません。

しかし、自分が６０歳を超えてそのような事態に直面するリスクがあることも同時に認識するべきではないでしょうか？？

三位一体の改革で土地行政が変わるか？

ymlojpjp — 2004-12-19T01:10:22+09:00

今、道州制が議論されていますがいずれ税源委譲が確実に進んでいくでしょう。

その際に問題となるのが地方税の扱いです。
ほとんど一律である固定資産税の税率ですが実は各自治体は税率を上げ下げできるんです。
え！じゃーーこれからどうなるのということになります。

結論から言えば東京都は下げるのではないかなと思います。
その代わりに中央に納めるはずだった所得税などの一部が東京に入ってきます。

東京はもともと富裕層が多いのでそれだけでもかなりの増収です。

逆に地方は税率アップしなくてはなりません。
理由は土地自体が安いということで税金ももともと安いのです。
プラス地方交付税が減るのですから当然収入が減ります。

大阪は慢性的な赤字ですからちょっとなんとも言えないですが東京都と名古屋市などは確実に税率を下げてより多くの投資や人口の移動を促すのではないかと踏んでいます。

そして、税率が下がれば東京の場合は投資が増えます。

必要経費が減っていくのですからより多くの人口の流入と言う好循環で増収ですね。

そうなると道州制を導入しないと各地方は持ちません。

東京だけがいいという感じです。

名古屋市もやっぱりトヨタがいますからいいでしょうね。

いずれにしろこのような動きを見れば固定資産税の観点で見て投資も動かないといけないことは明白です。

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不動産は収入ではなく支出から計算して買うこと！

ymlojpjp — 2004-12-19T01:09:55+09:00

不動産を購入して失敗している人の多くは収入から考える。

どういうことか言いましょう。

まず、家賃代わりに購入する。
ようするに収入からマイナスとなっている部分を資産に変えようと買うわけです。
また、収入がいくらかということで不動産を探します。

これは大きな間違いです。

まず、購入するとローンを組まなくても不動産の購入費、固定資産税、不動産取得税など
がかかります。
そして、維持費や管理費がかかります。

さらに、交通費がかかります。

遠いところに買ってよく田舎生活なんていいますが時間と電車賃の無駄になっている人はいませんか？

絶対に失敗している人の多くは家賃代わりなんていう人です。

もちろん成功している人もいるでしょうが転職だってできません。
また、自分の収入から考えてこの家で・・・なんて言ってもそんな家は売るときに苦労します。

まず、考えるのは売却するとしても同等か逆に自分が払った諸経費から考えて十分な利益が得られる物件です。

税金はどこの家屋でも評価は一緒です。

網走に建てた家も東京都に建った家の全部同じ評価です。

土地の価値が違うだけです。

そうです。
ポジションがそれほど価値があるわけです。
六本木の１平方メートルと田舎の１平方メートルは違うんです。

まず、税金を払って維持してなおかつ自分の持つ金銭面での不自由を考えてもこの不動産が自分のためになるというならいいでしょう。

支出から計算すべきです。

多くの人は支出というと節約して食費を削ったりしまうがそれが幸せでしょうか？

不動産投資がすごく流行していますがそれは知識が必要です。
少なくとも固定資産税・不動産鑑定士がやっているような収益還元法での計算が必要です。
アパートを経営していた人がしみじみ言っていました。

確かに儲かるよ。
でもね、同時に維持費がかかる。

だから、支出を１０年分計算してある程度元がとれると思わないと改装しないんだようちのビルは。

ということです。

アパートやマンションの一室を購入してもそのアパートやマンションが地震などで倒壊しても購入したことを後悔しないくらいの余裕をまず支出から考えないと大変なことになります。

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税金滞納と銀行利息

ymlojpjp — 2004-12-19T01:09:32+09:00

普通の人は銀行の返済を優先しますよね。

でも、税金の滞納した時の加算される率は１４．６％です。

最初の１ヶ月はもっと低いのですがそれでも高いです。
消費者金融並だと文句言ってもこれはずっとまえのまだ銀行へ預ける時の利息が
１０％を超えていた時代に制定された時期のものですからこのようになっているんです。

だから、頭金なしの不動産購入、余剰金なしの購入は極めて危険なんです。
銀行へ返済していても税金は５年で時効になります。

その時効を止める方法は差押をした時に止まります。

そして、銀行へ役所が差押たという通知が行きます。

それに税務署が一番強引にやってきます。

世情が許さないんです。

国が税金を放置しているなんて言えない。

納めている人からすればヤレというのが他人事だから本音です。

次に都市型の役所です。
田舎であれば顔見知りだったりして時々それで放置して大金を時効に
していたと問題になるんですね。

そこでここからは考え方次第ですが相談をすることがあなたの為です。

どのようにしたらいいのか？

だから、最低限度税金を含めたことを考えないといけないんです。

お金があるお金持ちがフェラーリ乗るのと貧乏人がインスタントラーメンすすりながらフェラーリに乗るのではその価値が違います。

例えば傷がついて直すお金がないとか駐車場がちゃんと管理されているからとか基本的に持つ時の経費に対する考え方が違います。

それと同じで不動産投資は今度トレンドとして上昇する傾向にあります。
しかし、マンションは永久ではありません。
老朽化します。

そんなことを考えてもちろん購入していると思いますが「家賃代わりに」という短絡的な考え方でどれだけの人が失敗しているか知っていますか？

テレビでやらないだけで不動産は換金するとして時間がかかる非常に流動性が場所や時期によって変わってきます。

銀行の利息が安いことがあなたの購入動機ならもう一度勉強したほうがいいでしょう。

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怒鳴るのと理論どちらが恐いか

ymlojpjp — 2004-12-19T01:09:08+09:00

役所との折衝で一番多いのが怒鳴るというものです。

よく見る光景です。

それではそのような交渉が有効かどうかですが結論は理論で攻めたほうが
いいですよということです。

法律で厳しく規制されているなかで職員が一番恐いのは違法行為です。

つまり、怒鳴ろうが何をしようがのりしろがあるならそれに応じて
そのまま折衝しますがそれ以外はほとんど変わりません。

時間の無駄です。

では、理論とはどういうことでしょうか？

固定資産税で言えば実務提要なる超高額で難解な実例集があります。
しかし、一般人には入手困難です。

それ以外でということで言えば固定資産税評価基準という本があります。
数千円です。

この中に書かれているのは現場で実際に参考にしている事例が
書いてあります。
ぎょうせいという独占的にこの種の本を扱っているのが
この出版社です。
一般に売っていますが買う人はほとんどいないので多分ほとんどが
官庁向けでしょう。

地方行政は基本的に税務署のような税務大学なるものがありません。
つまり、口伝えです。

そして、先輩が教えて３～４年で別の部署へ異動していきます。
これを繰り返しているのですね。

そこで初心者でも分かるようにしているのです。

田舎に行けば職員が少ないのとあまり知らない人が前任だった場合は
自分で勉強するしかないのですがその時に使うのが
上記の書籍です。

土地編と家屋編があります。

それから考え自分の主張が正しいかグレーゾーンか間違っているかを
判断して正しいならそれを言えばいいですがグレーゾーンなら
厳密な回答を求めればいいのです。

問題は怒鳴っても何も変わらないことです。

上流に行けばいいというのが結論です。

英語の勉強をするときに結局は辞書が源流です。

法律なら六法全書です。

それを紐解くための解説書があります。

その時に一番重要なのが事例です。

法律を勉強する時に一番いいのはということをどこかの本で
読んだことがあるのですが
家庭向けの法律解説書がいいということです。

これは素人でも分かるように専門の先生が頭を使って
書いているからです。

残念ながら法律は非常に難しく税務も同様です。
それなら実例が一番イメージしやすいのですからそれを
理解したらいいでしょう。

理論を勉強したほうが実は時間的な面から見て早いのです。
職員が参考にしている書物を読もうというのが答えです。

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農地の固定資産税が安いのは本当か？

ymlojpjp — 2004-12-19T01:08:14+09:00

よく街中に農地があるのを見ると違和感を感じる方もいると思います。

そこで農地についての固定資産税の認定について書いていきたいと
思います。

まず、市街化区域と市街化調整区域という２つの区域があります。
簡単に言うと前者が都市部、後者が農村部と考えていいでしょう。

市街化調整区域の場合は農地を転用する場合は農業委員会への
届出が必要です。
つまり、規制がかかっていると考えてください。

市街化区域が問題です。

つまり、もともと農地というものが存在することを排除して
まさに市街化にするように促進していくので
この区域で農地が宅地に変わることはさして問題はありません。

では、このような土地はどのような評価で固定資産税が課税されているのでしょうか？

まず、市街化区域の農地の税金は毎年上がっています。
しかし、まだ安いために苦情が出ていないだけです。

では、相続の時にはどうでしょうか？
それは全く関係ありません。
通常は宅地に即時転用可能ですから資産価値は宅地並みです。
ただ、農地の場合はとにかく固定資産税が安いのは事実です。

どうやったら農地になるのか？

耕作していることが大前提です。

よく果樹を植えてごまかしているような土地がありますが
固定資産税は安いのですが相続時に相続人は面倒だと思います。

農地に認定されるとは言い切れませんが確実に役所に確認して
行った方がいいことがあります。

それは登記地目の変更です。

法務局に頼めば教えてくれます。
現地の写真を必要とすることがありますし、
法務局の担当官が見に行くこともあるようです。

役所に電話してまず「どうやったら農地として評価してくれるのか？」と
聞きます。

それで最終的に条件を提示してきます。

ここで地目ですが畑や田がありますが畑にしか認定されることは
ないと思いますので畑として考えるとどのような用件を満たして
いるかを聞きます。

実は果樹も広さあたり何本と大まかですが決まっていたりします。

あとは登記地目を変えるというのはその土地をあくまでも
農地として利用しているということになります。

現況課税が原則ですがそれと同時に登記は法務局からの
通知で担当の役所知っています。
そこでその通知から考えて現地を見にいきます。

もちろん、全部の自治体が宅地であるはずの土地を農地と
見ているわけではないでしょうが実際にこのような例は多い
というのが現状です。

要するに一例が以前よりあれば他の土地も同じ用件を満たして
いれば認定せざるおえないというある種の前例主義でしょう。

もし、どうしても前例があるかないかを調べたいなら
ブルーマップという住宅地図に地番がふってある地図で
あきらかに住宅地内にある畑を登記や課税台帳で調べることが
できます。

※　課税台帳に関しては原則公開ということになっていますが
　　すべての自治体がそれに準じているかは不明です。
　　役所に電話して確認してみましょう。

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忙しい人が固定資産税を理解する方法

ymlojpjp — 2004-12-19T01:07:45+09:00

大体、退職したりして年を取った人以外は住民票を取りに
行ったりすることが以外はほとんど役所に行く人は
少ないでしょう。

ただ、電話でも確認できることを知っているだろうか？

電話で聞いても専門用語ばかりで理解できるとは
言いがたいです。
では、どうやったらいいのでしょう。

例えば内容の説明を書面で送ってくれということを
言ってもいいですが拒否されることもあります。

そこで事前に電話をして要点だけを絞って
所有物件の地番や所有名を伝えて、
次に何が疑問かということを伝えておいて
自分が行ける時間を伝えておくことです。

これしか短縮する方法はありません。
その際に評価図を見せて欲しいとか
路線価を教えて欲しいと並べておくと
忙しいので準備しておいて欲しいと伝えると
いいでしょう。

特に資料は莫大にあるのでその事前連絡で
かなりの時間の節約になります。
また、担当者がいないなどのことも
ないでしょう。

電話しないで直接行くというのはある意味
時間が無駄になる部分があります。

いきなり、お客さんが来てあれもこれも
と教えて欲しいと言ってもそれは
すべてのお客の情報に精通している人が
いないのと一緒です。

住民相手ですから莫大な情報があるので覚えて
いるものを一部ですぐ資料が出てくろという
ものではないのです。

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傷モノ物件を調べる方法

ymlojpjp — 2004-12-19T01:07:18+09:00

一般的には傷モノとは競売物件や差し押さえ物件のことを言います。

車と一緒で事故車が悪いわけではないのですが
そのようなことが気になる方もいるでしょう。

それを唯一調べることができるのが登記です。

法務局で登記地番が分かれば所有者でなくても登記は取得可能です。
ただ、地番が分からないと法務局では調べてくれません。

例えば登記には甲区と乙区があり

甲区は地籍や地目、差押などが記載されています。
特に官庁が差押をしていたり、仮差押で消費者金融が登記していたりします。
これはある意味所有者の信用調査になります。

乙区は抵当権根抵当権が掲載されています。

これは銀行から借りている金額などが掲載されています。

司法書士に頼めばこれらに関しては確認できるのですが
一番重要なのが甲区の部分です。

このように土地や家屋の履歴書という感じです。

土地は登記が必ずあるのですが
家屋は無い場合があります。

これは例えば大工さんがローンなしで建築したりした
場合は登記の必要がないのです。
家屋は登記なしの場合は現実に使用している人が
所有者として管轄の役所に所有者である届出をする必要があります。

ただ、新築時にこれは担当官が申請してくださいと
書類を出しますので心配ないのですが
もし、これを中古で販売する際には買う人がローンで
購入する場合は家屋も改めて登記する必要があります。

実際に登記は図面が必要ですが自分で全部することができます。

また、所有権移転は簡単ですので自分で行っておくことが
できます。

あなたに売ろうとしている場合にその物件を確認したい
場合は業者を通さない時には自分でこのことをよく確認しないと
いけません。
また、権利関係が複雑な物件は素人にはちょっと不可能な物件で
あうと判断したほうがいいでしょう。

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購入予定の土地の図面を手に入れる

ymlojpjp — 2004-12-19T01:06:52+09:00

不動産を購入する時に気になるのが土地の地籍測量図や家屋の図面です。

中古の物件を購入する場合には競売ならある程度の情報が添付されていますが
その物件をどのように確認すればいいのでしょうか？

まず、登記されている場合は土地の場合は地籍測量図画あります。
次に登記されている図面が無い場合は地番が掲載されている
図面があります。
しかし、これが田舎になったりすると混乱している地番図となっていることが
あります。

では、どのようなことで確認すればいいのでしょうか？

都市部であればブルーマップという住宅地図に地番がふってある
図面があります。

これは法務局においてある場合がありますのでタダで見せてくれます。

家屋の場合は登記されていれば登記図面があります。

これによってある程度の情報が手に入ります。

このようなことを考えないといけないのはなぜか？

登記がされていない物件は隣接地とのトラブルがあります。
普通の不動産業者はこのようなことをちゃんと登記していますが
果たして相続される物件や個人間で取引される場合は
登記という概念が薄いのでただ所有権を移転するだけでしょう。

しかし、画地と画地の間で揉めることがあるのが登記測量図画ない場合です。

ちなみに登記されていない図面は法律的な観点から効果が薄いのです。

最近は登記するには隣接者の了解が必要になってきます。
土地家屋調査士がこれを代行してやってくれますが
売却する際にこれらの手続きをしないといけないので何代も
時間が経過していると口約束が反故になることもあるのです。

だから、隣接地との問題が後々起こるようならしっかりと
登記しましょう。
詳しくは法務局に聞くといいでしょう。

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登記の意味

ymlojpjp — 2004-12-19T01:06:24+09:00

よく山などが再開発で区画整理などにかかることがあります。
また、道路が通るなどの場合も同じです。

そこで登記を法務局で確認後買収していくのですが問題は放置しておくと相続人が
すごい数になることがあります。
極端に言えば知らない親戚が連帯して所有しているのですね。

相続税がかからないのだから二束三文だからという理由で放置されている場合も
あるでしょう。

しかし、登記は自分でも登記名義人の切り替えや地目の切り替えは
法務局の相談コーナーと出版物でできることが知られていません。

固定資産税の場合は特にこの複数の相続人がいる場合に連帯納税義務が
発生します。

放置している住宅を含めてそのような税金が相続されていない場合に
誰か代表して支払っていてもその人が相続人ということには
なりません。

だから、登記をしておいたほうがいいのです。

その上で各持分が確定していますので税金をその持分に応じて
各相続人へ税金を分割して請求してもらえるのです。

ただ、法定相続分で勝手に役所が登記することが原則トラブルとなるので
そのようなことはあまりしません。

そして、登記しない場合は持分が未確定ですから問題が大きくなることが
あります。
固定資産税はそのような問題を解決してくれるきっかけとなります。

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宗教法人の固定資産税はすべて非課税？

ymlojpjp — 2004-12-19T01:05:54+09:00

宗教法人の固定資産税はその法人が利用している場合は非課税ですがただ一つ例外があります。
それは例えば参拝者用の駐車場でも有料であればこれは問題です。
通常、利益を上げていない場合は参拝者用のものですから問題はありません。

宗教法人が駐車場の料金を徴収しているのに無税と言うことは法律的に問題があり寄付ではなく利益を得ていることになります。

また、他の非課税団体（学校法人、財団法人等）も同様でしょう。

うわさの道路公団はいまだ税金が課税されていないですがこれを法律解釈や改正すれば税金の徴収ができるかもしれないですね。

東京都が銀行へ外形標準課税しましたがあれは明らかな法律的な公正性に疑問符ですが利益が上がっているところで非課税となっている部分は今後地方自治もあいまって議論になってもおかしくないことでしょうね。
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購入した時に確認するほうがいい

ymlojpjp — 2004-12-19T01:05:25+09:00

誰しも固定資産税のチェックをするということはあまり興味がありません。
どうせ安くならないしということですが一番のチェックポイントは購入時にちゃんと確認しておくことです。

税金の還付は原則５年です。

もし、ミスをしていて高い税金を払っていたらそこで怒ってもしかたないからです。
確かに評価は適正であるべきですが人間がやっている以上完璧はありえないと思ってもいいでしょう。

そこで、自分で確認して納得しておくことが重要です。

そこで何を言えばいいのでしょうか？

まず、評価調書というものがあります。

「どのような評価がされていますか？」という内容と

土地が極めてゆがんでいる場合は

「土地の形状をどのような図面でやっているか教えてください」と
言ってもいいでしょう。

評価図面は原則本人以外は非公開です。

こんな機会でないと役所が持っている図面を見る機会はないでしょう。

そして、その図面を前にどのような感じで評価をしているのかを
数値で求めればいいでしょう。

画地計算が正しければ後は動くことはないと考えていいでしょう。

路線価や標準地などの評価は不動産鑑定士の鑑定をもとにしていますから
今度は不動産鑑定士にクレームをつけることになります。

しかし、専門分野ではない人がいくら言ったところで勝てるわけがありません。

固定資産税について書いてある本にはちょっと挑戦的なことが書いてある本もありますがあくまで相談してどうでしょうかというのがいいでしょう。

専門用語を並べられても理解できるはずがないのですから。
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都市計画税とは？

ymlojpjp — 2004-12-19T01:04:51+09:00

固定資産税に都市計画税が自動的についてきている人は多いと思います。

固定資産税とは一般財源という普通に自治体が使っていい税です。

都市計画税とは目的税で道路整備や下水道整備などのような
公共事業に使われています。

例えば下水がない場合は当然通ればその土地への評価も上がるということです。

それで都市計画税とは都市計画で市街化区域というものに指定されている区域に課税されます。

市街化にすることを促進する区域ということですが東京などはほとんどそうでしょう。

ただ、地方の田舎などは市街化調整区域や都市計画外区域という都市計画にも入っていない区域もあります。

その違いは市街化区域の場合は原則農地というのがありません。

ただ、調整区域は農地を転用する場合は農業委員会に転用する届出をする必要がありこの手続きが必要です。

そういった区域で課税が決められています。

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今後のトレンドは不動産ファンド

ymlojpjp — 2004-12-19T01:04:21+09:00

よく不動産屋さんにだまされたなんて本や雑誌が時々あります。

確かに昔から金融と不動産は非常に儲けが大きいだけに素人には
難しい業界です。

そこで現在不動産ファンドというものがあります。

不動産ファンドの特徴はリスクが低い点があります。
また、売ることが簡単なのでいらなくなったら即座に売れるわけです。

では、そのファンドですが利回りは現在の段階ではまあまあです。

しかし、注目が旧財閥系の会社が発行している場合は
グールプ企業がそのビルに入っていれば取引上やすやすと
出ていかないということが考えれます。

これが一番のメリットです。

供給過剰ぎみのオフィスビルですからそれを考えたらやっぱり
テナントに入ってくれる会社を探すのが大変です。

そういうことも考えて不動産投資というのはすべきだなと
思います。

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