市街化区域（住宅地や工業用地などへ促進）
調整区域（農業法が適用される、農地外への転用に規制）
都市計画区域外（都市計画の法的な縛りがない）

市街化区域には相続税路線価が基本的にはあります。
したがって税務署は、自らの相続税路線価により相続税額を算定をします。

逆に、他の２つの地域は税務署は評価をしません。

しかし、どうやって算定をするのか？
各市町村が算定をする固定資産税評価額を相続税評価に算定をします。

目安としては

固定資産税　７：　相続税　８　という評価をします。

しかし、その評価も地域寄って固定資産税に１．１を掛けたり、そのまま使ったりします。

この部分は相続税を管轄する税務署に資料があります。

相続税は基本的にスタンスとして、固定資産税の評価額を目安としているといってもいいでしょう。

そこで、家の取り壊しを始めるなら１月です。
そうすると当該年度の税金は安いことがあります。

あと、古いボロアパートも同様です。
普通の人は更地にして、売却をしようとします。

確かに危ないということもありますが、少し待てるなら売却決定後に取り壊すと税金が安いです。

通常の売買取引では、固定資産税は売主買主が所有していたことを１２で案分をして分けます。

しかし、案分するにしても固定資産税が安いにことしたことはありません。

その部分を考えると安く済みます。

競売事件になったり、収入がないが固定資産税や住宅ローンの支払いが負担になるケースがあります。

固定資産税の特徴は、自分に収入がなくても不動産を保有をしていたら課税をされるというものです。

仮に固定資産を売却をして借金返済をしようとしたとします。
すると、今度は売却した資産への様々な税金がかかります。

一時的に収入が増えるので申告する時に所得税や住民税の課税が発生をする場合もあります。
残るのは借金と税金。

そんなケースで自己破産をしても、仮に会社員をやっていたら税金の滞納分を請求をされます。

無職で、何も資産がない場合は役所も手がでないのですが、勤務先がある場合は給与の差押などが可能になります。

年金も状況によっては差押が可能な場合もあります。

預金や貯金も同様です。

まず、自宅の売却などを考えているサラリーマンの場合は滞納しているなら必ず役所に相談に行くべきです。

相談がない場合は、役所も事情が分からず相当な処分を行うケースが増えていますので自己責任で一度休みを取ってでも相談をして一番自分にベストな方法を考えることが重要でしょう。

また、２ヵ月目から１４．６％がかかります。

延滞をすると基本的には、今は消費者金融の金利よりも高いものになります。

では、この延滞金が減免になることがあるのかということになりますが基本的にありません。

ただ、例えば自己破産をしたりすると本税も含めて執行猶予となって実質徴収が不可能となります。

延滞の理由を説明をしても、基本的に延滞金を納付する義務はあります。

しかも、本税よりも長い間滞納をすると金額が大きくなることがあります。

延滞金は１０００円になった時点からかかりますので、基本的に１日、２日遅れてもよほど本税の金額が大きくない場合はかかりません。

ただ、この公示価格というのはある地域で代表的なポイントとなる土地を不動産鑑定士が鑑定をした価格です。

日本の鑑定方法は基本的に取引価格を評価の価格として利用をしています。
逆に、不動産投資の場合は収益還元法というものが一つの大きな評価方法となっています。

では、この公示価格の８割水準で税務署が評価をしているのが「相続税路線価」です。
「固定資産税路線価」は公示価格の７割です。

公示価格や各標準的な土地を各自不動産鑑定士に評価をさせて路線価を各自状況を見て評価をしています。

つまり、基本的に同時に違いはほとんどありません。
固定資産税路線価が安いのは公示価格比で７割や８割であるからです。

この評価価格が違うのは全くこれだけの理由です。

この部分を理解をしていないと不動産投資などの時に実勢価格と思ってしまいます。

本当に実勢価格をはじき出すなら、自分である程度近隣の取引価格を見ながら不動産業者と相談をしながら考えて投資する必要があります。

役所がはじき出している価格はしかも１年前から準備をして出している価格であり、時期により大きく変化をしている可能性が大きいのです。

その理由は、安い。

しかし、競売物件のリスクは非常に大きなものがあります。

１．占有屋に占有をされている
２．退室時に部屋を汚していて、リフォームに費用がかかる
３．競売以外の曰くつきの部分がある

その他、もろもろあるでしょう。

プロの業者というのは、どのようにしてこの競売物件を入手をしているのでしょうか？

まず、直接現地を調査をして占有をされてないかを調べます。
その他、中以外のところがどのような状況かを調べます。

あとは、業者は例えば銀行などにコネがある場合もあり業者間で知っている情報を融通をしていることもあります。

危ないというのは、結局危ない方面の話があることもあります。
そこで、一つの方法としては競売物件を実際に入手する時にその地域の不動産業者などにアドバイスを仰ぐということも必要なのかもしれません。

実際には、コネが必要だと言えますがプロが競売で何度も落札せずに格安になっている物件は特に調べてみることが必要です。

つまり、必要経費です。
自宅を購入をしたら固定資産税は経費にならないので不動産投資の時に税は経費とすぐに考えて重視をされません。

しかし、この固定資産税が大きく問題になる時があります。
それは、中古物件です。

アパートやマンションは家屋に対する税金が高いです。

当たり前ですが、建物付加価値が高いからです。
一軒家は土地の広さが共用ではないので、非常に高いのです。

マンションなどは新築時に減免されています。
この部分を鑑みて家賃収益を考えていない場合は重くのしかかります。

空室になったりするリスクと同時にこの何も収益がなく、ただ所有をしているという状況で税金がかかってくるのです。

所得税や住民税は比較的安心なのは収益がない場合は課税をされません。

そこで、不動産投資で家賃保証などの制度があるのはそのためです。
ただ、どうしても空室がない場合に失敗をするととんでもない損失を被ります。

特にアパートなどは微妙な家賃体系ですから、税金やローンなどの問題を考えておく必要があります。
仮に３、６ヶ月程度空室になっても税金やローン返済ができるだけの余裕が必要でしょう。

全員が全員成功をしているとはとうてい思えないです。

不動産投資をして成功をしている人は相当なリスクヘッジや資金的な余裕をある程度考えてやっていると思います。

そこで、所有者は競売になれば役所がほとんど税金として落札価格から持っていくと思っています。

しかし、実際に配当はほとんど税金には回りません。

あるのは抵当権が最初についている銀行へ行きます。

そして、破産をすると銀行などの債権はチャラになりますが問題は税金です。
税金はなりません。

つまり、残ります。

そこで、対策としては税金を減らす努力としては任意売却をすること。

これで、一部差押を取り消すために債権者として一部納付されます。
次に自己破産をしたら必ず役所に相談をすること。

これは生存権を脅かすことをしてはいけないと明記を法律にされています。
しかし、これを例えば相談をしていない場合は役所は知らない場合があります。

個人個人が責任を負って、相談をすることが必須条件なのです。

担保不動産の任意売却マニュアル改訂版

ただ、条件があります。

１．５年の間、納税、差押など何か滞納処分や納税を行っていないこと
２．海外へ出国をしている場合は時効が停止をその期間しています

メインとなるのはこの2点です。

仮に時効前になると１００円でも納税をしてくれという場合は時効になるので要請をしていることがあります。

他に差押を行った場合は時効が停止をします。

したがって、土地家屋や給与、預貯金、電話加入権などを差押られると時効は停止をします。

特に固定資産税は額が大きいので、よほどの何かがない限り時効は基本的に当局が停止をする何らかの処置を講じてきます。

その一つが差押でることを覚えておくといいでしょう。

すぐに役立つ仮差押・仮処分のしくみと手続き

理由としては、住民税は所得に対して課税をされるのですが固定資産に課税をされる資産税は極論すると収入ゼロでも課税をされて納付義務を負います。

それで差押をされることが多いのです。

その時に弊害が何があるのかを書いてみます。

１．抵当権設定をしている銀行などへ役所より差押通知が送達をされます。
→　事実上、銀行から借り入れはここから不可能になります。

２．売却時に登記簿にキズがあることになります。これを気にする人もいます。
→　競売物件などはこれに該当をします。

３．任意売却の際に役所に差押を解除してもらうための協議が必要です。
→　競売事件になった時に、任意で売却をする場合役所に話し合いをする必要があります。

不動産差し押さえは基本的に税金の時効を停止するなどの為に、役所は行う必要があります。

実務上は極めて簡単なものなのですが、問題は納税者側は役所側の再三再四行っている差押予告や納税要請を事実上無視をしていることがあります。

どちらかと言えば、滞納をしているなら売却を早期に行い固定資産税の滞納をストップすることが重要でしょう。

不動産投資にまつわる『税金』と『節税』の話 [DVD]

都市計画の市街化区域と農村などの調整区域があります。

ここでは、住宅地域の市ｔ街化区域の事例を考えます。

土地評価が上がるのは

１．角地
２．国道などの大きな一般道に接している
３．学校などの地域拠点に近い

逆に下がるのは

１．土地の形状が三角地や変形をしているような土地
２．近くに目立ったランドマークがない

そして、大体の基準として各役所が路線価を公開をしています。

路線価Ｘ土地の大きさ（１平方メートルあたり）＝評価額

これが基準として、プラスの要因があれば上がっています。
計算方法としては、これだけですからこれを役所の担当者にプラス要因又はマイナス要因を聞くだけです。

また、固定資産税の評価額（およそ実勢価格の７割）、公示価格（およそ実勢価格の８割）です。

この部分を認識をしていけば、大体の不動産鑑定士が算定をした価格が推測をできます。

生活保護を受けている人
宗教法人や学校法人のような免除法人
特例的に免除をされる人（災害などで納付の猶予など）

これ以外は私道で各自治体が不特定多数が利用をしている公共性が高い土地があります。

逆に、競売事件や占有されている場合は所有権があるものが納付義務を負います。

任意売却の良い点は競売のようないつ売れるか分からない状況で課税をされることを回避できるなどでしょうね。